Kejaksaan Negeri Lombok Tengah Bongkar Tiga Persoalan Krusial Pengelolaan Pertanahan di Kawasan Wisata: Ancaman terhadap PAD dan Keadilan Sosial

Kejaksaan Negeri (Kejari) Lombok Tengah baru-baru ini menyoroti tiga persoalan mendasar yang dinilai menghambat optimalisasi pendapatan daerah dari sektor pertanahan di kawasan wisata yang sedang berkembang pesat. Temuan krusial ini mencakup dugaan penggunaan perusahaan cangkang berstatus Penanaman Modal Asing (PMA), ketimpangan signifikan antara Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan harga pasar yang sebenarnya, serta terkonsentrasinya transaksi pertanahan pada segelintir notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketiga isu ini, menurut Kejari, berpotensi serius memengaruhi penerimaan daerah dan tata kelola pertanahan yang adil dan berkelanjutan di wilayah yang menjadi salah satu destinasi super prioritas nasional ini.

Latar Belakang dan Konteks Pariwisata Lombok Tengah

Lombok Tengah, khususnya kawasan Mandalika, telah ditetapkan sebagai salah satu dari lima Destinasi Pariwisata Super Prioritas (DPSP) oleh pemerintah pusat. Status ini telah memicu gelombang investasi dan pembangunan infrastruktur pariwisata yang masif, termasuk sirkuit MotoGP internasional dan berbagai fasilitas pendukung lainnya. Perkembangan pesat ini, di satu sisi, membawa harapan besar bagi peningkatan ekonomi lokal dan nasional. Namun, di sisi lain, juga menciptakan tantangan baru, terutama dalam pengelolaan sumber daya tanah. Peningkatan minat investor dan wisatawan secara drastis telah mendorong lonjakan harga tanah yang eksponensial, membuka celah bagi praktik spekulasi dan penguasaan lahan yang tidak transparan.

Dalam konteks inilah, seminar hukum bertema "Harmonisasi Hukum Adat dan Peraturan Desa terhadap Regulasi Nasional dalam Mewujudkan Pariwisata Berkelanjutan" yang diselenggarakan di Politeknik Pariwisata Lombok pada Jumat (31/7) menjadi sangat relevan. Forum ini menjadi platform bagi Kejari Lombok Tengah untuk memaparkan hasil temuan dan analisis mereka terkait anomali dalam praktik pertanahan yang berpotensi merugikan daerah dan masyarakat lokal. Isu-isu yang diangkat oleh Kejari tidak hanya menyangkut aspek penerimaan daerah semata, tetapi juga keadilan sosial, keberlanjutan lingkungan, dan kepastian hukum bagi seluruh pemangku kepentingan.

Dugaan Penggunaan Perusahaan Cangkang PMA: Menyamarkan Kepemilikan dan Spekulasi Lahan

Salah satu persoalan paling mencolok yang disoroti Kejari adalah dugaan maraknya penggunaan perusahaan cangkang (shell companies) berstatus Penanaman Modal Asing (PMA) untuk menguasai lahan di kawasan wisata. Kepala Seksi Intelijen (Kasi Intel) Kejari Lombok Tengah, Alfa Dera, menjelaskan bahwa pola penguasaan lahan kini telah bergeser. Jika sebelumnya praktik penguasaan tanah oleh pihak asing kerap dilakukan melalui skema nominee atau pinjam nama warga negara Indonesia, kini modus operandi tersebut berevolusi menjadi penggunaan perusahaan cangkang PMA.

Perusahaan cangkang adalah entitas hukum yang didirikan tanpa operasi bisnis yang signifikan atau aset substansial, seringkali digunakan untuk tujuan tertentu seperti penghindaran pajak, pencucian uang, atau dalam kasus ini, menyamarkan kepemilikan aset, termasuk tanah. Alfa Dera menegaskan, "Perusahaan didirikan, tetapi aktivitas investasinya tidak terlihat. Tanah justru dikuasai dan menunggu kenaikan harga. Pola seperti ini perlu menjadi perhatian bersama agar investasi tidak bergeser menjadi sekadar instrumen spekulasi." Pernyataan ini mengindikasikan bahwa alih-alih melakukan pembangunan atau kegiatan ekonomi riil yang sesuai dengan tujuan investasi PMA, perusahaan-perusahaan ini diduga hanya menahan tanah untuk keuntungan spekulatif dari kenaikan harga.

Praktik semacam ini sangat merugikan bagi pembangunan daerah. Pertama, menghambat investasi yang produktif dan menciptakan lapangan kerja. Kedua, mendorong inflasi harga tanah secara artifisial, membuat masyarakat lokal semakin sulit untuk memiliki atau mempertahankan tanah mereka. Ketiga, menyulitkan pemerintah daerah dalam memetakan kepemilikan dan pemanfaatan lahan yang sebenarnya, yang berdampak pada perencanaan tata ruang dan pengawasan. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Tahun 1960 dan regulasi turunannya memang membatasi kepemilikan tanah hak milik bagi warga negara Indonesia. Namun, melalui skema Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Guna Usaha (HGU), PMA dapat menguasai lahan dalam jangka waktu tertentu. Permasalahannya muncul ketika HGB/HGU tidak dimanfaatkan sesuai peruntukan dan hanya dijadikan objek spekulasi, berpotensi melanggar ketentuan dan etika investasi.

Ketimpangan NJOP dan Harga Pasar: Memicu Potensi Kerugian PAD

Isu kedua yang menjadi sorotan adalah ketimpangan ekstrem antara Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan harga pasar tanah di sejumlah kawasan wisata. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli properti, atau nilai pengganti yang ditentukan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Alfa Dera mengungkapkan data yang mencengangkan, di mana terdapat tanah dengan harga pasar mencapai sekitar Rp 2 juta per meter persegi, namun NJOP-nya masih berada di kisaran Rp 20 ribu per meter persegi. "Selisih yang sangat jauh ini perlu dievaluasi. Ketika harga pasar meningkat tajam, tetapi NJOP tidak bergerak secara proporsional, potensi penerimaan daerah ikut terdampak," tegasnya.

Dampak dari ketimpangan ini sangat signifikan terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD). PBB dan BPHTB merupakan komponen penting dari PAD yang digunakan untuk membiayai pembangunan infrastruktur, layanan publik, dan program kesejahteraan masyarakat. Jika NJOP tidak mencerminkan nilai pasar yang sebenarnya, maka daerah akan kehilangan potensi pendapatan miliaran, bahkan triliunan rupiah setiap tahunnya. Hal ini pada gilirannya akan menghambat kemampuan pemerintah daerah untuk menyediakan fasilitas yang memadai bagi warga dan wisatawan, seperti jalan, air bersih, sanitasi, pendidikan, dan kesehatan.

Meskipun demikian, Kejari juga menekankan pentingnya kehati-hatian dalam melakukan evaluasi NJOP. Penyesuaian NJOP tidak boleh membebani masyarakat kecil yang memiliki lahan dengan nilai ekonomi rendah atau yang digunakan untuk kepentingan subsisten. Alfa Dera menjelaskan, "Penyesuaian sebaiknya difokuskan pada lahan bernilai ekonomi tinggi yang dikuasai badan usaha atau korporasi. Sedangkan petani, nelayan, pelaku UMKM, pengrajin, dan pemilik homestay lokal perlu memperoleh kebijakan yang melindungi mereka." Pernyataan ini mencerminkan prinsip keadilan agraria, di mana penyesuaian pajak harus proporsional dan tidak memperparah kesenjangan ekonomi. Pemerintah daerah perlu melakukan pemetaan ulang secara cermat, mengidentifikasi subjek dan objek pajak yang mampu berkontribusi lebih besar, sambil tetap memberikan insentif atau perlindungan bagi masyarakat rentan.

Konsentrasi Transaksi Pertanahan pada Segelintir Notaris/PPAT: Ancaman Transparansi dan Kompetisi

Persoalan ketiga yang ditemukan Kejari Lombok Tengah adalah pola transaksi pertanahan yang tidak lazim, di mana sebagian besar transaksi terkonsentrasi pada segelintir notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kepala Kejari Lombok Tengah, Putri Ayu Wulandari, mengungkapkan bahwa berdasarkan data yang dihimpun, hampir 80 persen transaksi pertanahan terkonsentrasi pada tidak lebih dari tujuh Notaris atau PPAT. Bahkan, satu Notaris disebut menangani hampir 40 persen dari seluruh transaksi pertanahan di Lombok Tengah.

Fenomena ini, meskipun tidak serta-merta menunjukkan adanya pelanggaran hukum, namun "layak menjadi perhatian untuk memastikan seluruh transaksi berlangsung secara transparan, kompetitif, dan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan," ungkap Putri Ayu Wulandari. Konsentrasi transaksi yang sedemikian tinggi pada beberapa pihak berpotensi menimbulkan beberapa masalah. Pertama, dapat mengindikasikan adanya praktik kartel atau monopoli layanan, yang mengurangi pilihan bagi masyarakat dan pelaku usaha. Kedua, membuka celah bagi kurangnya transparansi dan pengawasan. Jika transaksi hanya terpusat pada beberapa individu, maka risiko penyalahgunaan wewenang, praktik KKN, atau bahkan memfasilitasi transaksi ilegal dapat meningkat. Ketiga, mengurangi persaingan yang sehat di kalangan Notaris/PPAT, yang seharusnya menjaga kualitas layanan dan integritas profesi.

Notaris dan PPAT memiliki peran krusial sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu, termasuk jual beli, hibah, atau hak tanggungan atas tanah. Mereka adalah garda terdepan dalam memastikan kepastian hukum dan transparansi dalam setiap transaksi pertanahan. Oleh karena itu, Putri Ayu Wulandari mengingatkan agar "prinsip kehati-hatian harus menjadi pedoman setiap Notaris dan PPAT dalam menjalankan kewenangannya." Peringatan ini menyoroti pentingnya integritas, profesionalisme, dan kepatuhan terhadap kode etik profesi serta peraturan perundang-undangan yang berlaku. Mereka juga diingatkan agar "badan usaha tidak dijadikan sarana menyamarkan beneficial ownership untuk menguasai tanah," sebuah peringatan yang kembali menggarisbawahi isu perusahaan cangkang.

Tanggapan dan Peringatan Resmi dari Kejari

Kepala Kejari Lombok Tengah, Putri Ayu Wulandari, menyampaikan serangkaian peringatan dan penekanan terkait tata kelola pertanahan. Selain menekankan pentingnya prinsip kehati-hatian bagi Notaris dan PPAT, ia juga mengingatkan para pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) agar segera memanfaatkan tanah sesuai tujuan pemberian hak. Tanah yang sengaja ditelantarkan atau tidak dimanfaatkan sesuai peruntukannya berpotensi dikenai penertiban atau pencabutan hak sesuai ketentuan yang berlaku, berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang mengatur bahwa hak atas tanah harus dimanfaatkan untuk kepentingan umum dan tidak boleh ditelantarkan.

Putri Ayu Wulandari secara tegas mengaitkan penataan administrasi pertanahan, evaluasi NJOP yang berkeadilan, serta pengawasan terhadap praktik penguasaan lahan sebagai bagian integral dari upaya memperkuat Pendapatan Asli Daerah (PAD). "Penerimaan tersebut, harus kembali kepada masyarakat melalui pembangunan desa, peningkatan pelayanan publik, dan penguatan ekonomi lokal sehingga pariwisata benar-benar memberi manfaat bagi warga di sekitar kawasan wisata," jelasnya. Pernyataan ini menegaskan bahwa tujuan akhir dari optimalisasi PAD bukanlah semata-mata pengumpulan dana, melainkan untuk mewujudkan kesejahteraan masyarakat dan pariwisata yang berkelanjutan, di mana manfaatnya dirasakan secara langsung oleh penduduk lokal.

Dampak dan Implikasi Lebih Luas

Temuan Kejari Lombok Tengah ini memiliki dampak dan implikasi yang luas di berbagai sektor:

• Ekonomi dan Fiskal: Kerugian potensi PAD akibat NJOP yang tidak relevan akan terus berlanjut, menghambat kapasitas fiskal daerah untuk pembangunan. Spekulasi tanah oleh perusahaan cangkang dapat menciptakan "gelembung" harga tanah yang tidak sehat, mengusir investasi produktif, dan merugikan ekonomi riil.
• Sosial dan Keadilan Agraria: Ketimpangan akses dan kepemilikan tanah dapat memperparah kesenjangan sosial. Masyarakat lokal, terutama petani, nelayan, dan pelaku UMKM, berisiko terpinggirkan dari tanah leluhur mereka jika harga tanah terus melambung tanpa adanya kebijakan perlindungan yang efektif. Potensi konflik agraria juga meningkat.
• Tata Kelola dan Hukum: Praktik perusahaan cangkang dan konsentrasi transaksi pada segelintir notaris menantang integritas tata kelola pertanahan. Ini membutuhkan pengawasan yang lebih ketat dari Badan Pertanahan Nasional (BPN), pemerintah daerah, dan lembaga penegak hukum. Perlunya harmonisasi hukum adat dan regulasi nasional juga menjadi krusial untuk memastikan hak-hak masyarakat adat terlindungi di tengah derasnya investasi.
• Keberlanjutan Pariwisata: Pariwisata berkelanjutan menuntut keseimbangan antara aspek ekonomi, sosial, dan lingkungan. Jika masalah pertanahan ini tidak diatasi, pengembangan pariwisata di Lombok Tengah berisiko menjadi tidak inklusif, merusak lingkungan karena pembangunan yang tidak terkontrol, dan pada akhirnya, tidak berkelanjutan dalam jangka panjang. Citra investasi yang sehat dan bertanggung jawab juga dapat tercoreng.

Langkah ke Depan dan Rekomendasi

Untuk mengatasi persoalan kompleks ini, diperlukan langkah-langkah konkret dan terkoordinasi dari berbagai pihak:

1. Evaluasi Komprehensif NJOP: Pemerintah daerah, bersama instansi terkait seperti Badan Pendapatan Daerah dan BPN, harus segera melakukan evaluasi dan penyesuaian NJOP secara komprehensif, khususnya di kawasan wisata dengan harga pasar tinggi. Proses ini harus transparan, melibatkan partisipasi publik, dan mempertimbangkan aspek keadilan agar tidak membebani masyarakat kecil.
2. Peningkatan Pengawasan terhadap PMA dan Penggunaan Lahan: Otoritas terkait, termasuk Kejari, BPN, dan Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), perlu memperketat pengawasan terhadap PMA yang menguasai lahan. Audit rutin terhadap aktivitas investasi dan pemanfaatan HGB/HGU harus dilakukan untuk mengidentifikasi perusahaan cangkang atau praktik spekulasi.
3. Pengawasan Profesional Notaris/PPAT: Majelis Pengawas Notaris dan PPAT, bersama dengan organisasi profesi, harus meningkatkan pengawasan terhadap praktik Notaris dan PPAT. Penyelidikan terhadap pola konsentrasi transaksi yang tidak wajar perlu dilakukan untuk memastikan kepatuhan terhadap kode etik dan regulasi.
4. Sistem Data Pertanahan Terintegrasi: Pengembangan sistem informasi pertanahan yang terintegrasi, transparan, dan mudah diakses akan sangat membantu dalam memantau kepemilikan, transaksi, dan pemanfaatan lahan. Hal ini dapat meminimalisir celah untuk praktik ilegal dan meningkatkan akuntabilitas.
5. Perlindungan Hak Masyarakat Lokal: Pemerintah daerah harus merumuskan kebijakan perlindungan yang kuat bagi masyarakat lokal, termasuk petani, nelayan, dan UMKM, agar mereka tidak terpinggirkan dari akses terhadap tanah dan manfaat pariwisata. Ini bisa berupa program sertifikasi tanah, pemberian hak komunal, atau insentif pajak.
6. Edukasi dan Sosialisasi Hukum: Peningkatan edukasi dan sosialisasi mengenai hukum pertanahan, hak dan kewajiban pemilik tanah, serta bahaya praktik ilegal seperti perusahaan cangkang, perlu digalakkan di kalangan masyarakat dan pelaku usaha.

Kesimpulan dari temuan Kejari Lombok Tengah ini menegaskan bahwa meskipun pariwisata membawa potensi ekonomi yang besar, tanpa tata kelola pertanahan yang kuat, transparan, dan adil, potensi tersebut dapat berbalik menjadi ancaman bagi keberlanjutan daerah dan kesejahteraan masyarakatnya. Upaya kolektif dari pemerintah, penegak hukum, pelaku usaha, dan masyarakat menjadi kunci untuk mewujudkan pariwisata berkelanjutan yang benar-benar memberikan manfaat bagi semua pihak.