PRAYA – Kejaksaan Negeri Lombok Tengah (Kejari Loteng) telah mengidentifikasi dan menyoroti tiga persoalan fundamental yang dinilai menghambat optimalisasi pendapatan asli daerah (PAD) dari sektor pertanahan, khususnya di kawasan wisata yang sedang berkembang pesat. Temuan signifikan ini disampaikan dalam sebuah Seminar Hukum yang bertajuk "Harmonisasi Hukum Adat dan Peraturan Desa terhadap Regulasi Nasional dalam Mewujudkan Pariwisata Berkelanjutan," yang diselenggarakan di Politeknik Pariwisata Lombok pada Jumat, 31 Juli. Ketiga persoalan tersebut mencakup dugaan penggunaan perusahaan cangkang (shell company) berstatus Penanaman Modal Asing (PMA) untuk menguasai lahan, ketimpangan mencolok antara Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan harga pasar yang sebenarnya, serta terkonsentrasinya transaksi pertanahan pada segelintir notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Kejari menegaskan bahwa ketiga isu ini berpotensi besar memengaruhi tidak hanya penerimaan daerah, tetapi juga tata kelola pertanahan yang adil dan transparan di salah satu destinasi pariwisata unggulan Indonesia. Latar Belakang: Dinamika Pertanahan di Jantung Pariwisata Lombok Tengah Lombok Tengah, khususnya dengan adanya proyek strategis nasional seperti Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Mandalika, telah bertransformasi menjadi magnet investasi dan pariwisata global. Pembangunan sirkuit internasional, hotel bintang lima, dan fasilitas pendukung pariwisata lainnya telah mendorong lonjakan nilai properti dan permintaan lahan secara eksponensial. Kawasan-kawasan seperti Kuta, Gerupuk, dan sekitarnya, yang dulunya merupakan tanah pertanian atau desa nelayan, kini menjadi incaran para investor baik lokal maupun asing. Fenomena ini, meskipun membawa dampak positif dalam hal pembangunan infrastruktur dan penciptaan lapangan kerja, juga turut memicu berbagai permasalahan kompleks terkait pertanahan. Konflik agraria, spekulasi lahan, dan ketimpangan kepemilikan menjadi tantangan serius yang harus dihadapi oleh pemerintah daerah dan aparat penegak hukum. Peningkatan harga tanah yang drastis, seringkali tidak diimbangi dengan sistem administrasi dan regulasi yang adaptif, menciptakan celah bagi praktik-praktik yang merugikan negara dan masyarakat. Di sinilah peran Kejaksaan menjadi krusial dalam mengidentifikasi potensi kebocoran pendapatan daerah dan praktik-praktik tidak transparan yang dapat merusak iklim investasi yang sehat dan berkelanjutan. Sebelum seminar ini, Kejari Lombok Tengah telah melakukan serangkaian kajian dan pengumpulan data, termasuk analisis terhadap pola transaksi pertanahan dan perbandingan data NJOP dengan realitas pasar. Temuan-temuan ini menjadi dasar kuat bagi Kejaksaan untuk menyampaikan peringatan dan rekomendasi kepada para pemangku kepentingan. Tiga Pilar Masalah yang Disoroti Kejaksaan Kepala Kejaksaan Negeri Lombok Tengah, Putri Ayu Wulandari, dalam sambutannya pada seminar tersebut, secara gamblang menguraikan bahwa pola transaksi pertanahan di wilayahnya menunjukkan indikasi yang tidak lazim. Data yang berhasil dihimpun oleh Kejari menunjukkan bahwa hampir 80 persen dari seluruh transaksi pertanahan di Lombok Tengah terkonsentrasi pada tidak lebih dari tujuh Notaris atau PPAT. Lebih mengkhawatirkan lagi, satu Notaris dilaporkan menangani hampir 40 persen dari total transaksi tersebut. "Fakta tersebut bukan serta-merta menunjukkan adanya pelanggaran hukum. Namun, kondisi itu layak menjadi perhatian untuk memastikan seluruh transaksi berlangsung secara transparan, kompetitif, dan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Kami mengingatkan agar badan usaha tidak dijadikan sarana menyamarkan beneficial ownership untuk menguasai tanah," tegas Putri Ayu Wulandari. Konsentrasi transaksi ini memicu pertanyaan mengenai potensi praktik monopoli, kolusi, atau bahkan upaya penyembunyian identitas pemilik manfaat (beneficial ownership) yang sebenarnya. Jika tidak diwaspadai, kondisi ini dapat membuka pintu bagi praktik penguasaan lahan ilegal atau spekulasi yang merugikan. 1. Bayangan Perusahaan Cangkang PMA: Modus Baru Penguasaan Lahan Salah satu persoalan paling krusial yang diungkap oleh Kasi Intel Kejari Lombok Tengah, Alfa Dera, adalah munculnya dugaan penggunaan perusahaan cangkang (shell company) berstatus Penanaman Modal Asing (PMA). Perusahaan cangkang adalah entitas hukum yang didirikan tanpa operasi bisnis yang signifikan atau aset yang substansial, seringkali digunakan untuk tujuan-tujuan seperti penghindaran pajak, pencucian uang, atau menyembunyikan kepemilikan aset. Dalam konteks pertanahan di Lombok Tengah, perusahaan cangkang PMA ini diduga digunakan untuk menguasai lahan tanpa menjalankan kegiatan investasi secara nyata. Membongkar Skema Penguasaan Terselubung Modus operandi ini merupakan evolusi dari skema penguasaan lahan sebelumnya yang kerap dilakukan melalui skema nominee, yaitu meminjam nama warga negara Indonesia (WNI) untuk mengakuisisi lahan yang sebenarnya dikuasai oleh pihak asing. Namun, dengan munculnya perusahaan cangkang PMA, pihak asing dapat secara langsung mendirikan perusahaan di Indonesia dengan status PMA, namun perusahaan tersebut tidak melakukan aktivitas investasi yang terlihat. "Perusahaan didirikan, tetapi aktivitas investasinya tidak terlihat. Tanah justru dikuasai dan menunggu kenaikan harga. Pola seperti ini perlu menjadi perhatian bersama agar investasi tidak bergeser menjadi sekadar instrumen spekulasi," ungkap Alfa Dera. Praktik ini berpotensi melanggar ketentuan hukum terkait kepemilikan tanah oleh pihak asing di Indonesia, yang umumnya hanya diizinkan melalui Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai dalam jangka waktu tertentu, dan tidak untuk kepemilikan Hak Milik. Penggunaan perusahaan cangkang juga menyulitkan pelacakan beneficial ownership, yaitu siapa sesungguhnya pemilik manfaat akhir dari aset yang dikuasai perusahaan tersebut. Ini menjadi tantangan serius bagi transparansi dan akuntabilitas dalam tata kelola pertanahan. Ancaman Spekulasi dan Investasi Semu Implikasi dari praktik perusahaan cangkang ini sangat luas. Pertama, ini mendorong spekulasi lahan yang tidak sehat, di mana tanah hanya dikuasai untuk menunggu kenaikan harga tanpa ada pengembangan yang nyata. Hal ini dapat menghambat pembangunan infrastruktur dan fasilitas pariwisata yang seharusnya mendorong pertumbuhan ekonomi lokal. Kedua, praktik ini dapat mengurangi peluang bagi investor yang serius dan berkomitmen untuk membangun pariwisata berkelanjutan. Ketiga, ini berpotensi merugikan negara dari segi pajak dan pendapatan lainnya, karena aktivitas ekonomi yang sebenarnya tidak terjadi atau disembunyikan. 2. Kesenjangan NJOP vs Harga Pasar: Menggerus Potensi Pendapatan Daerah Persoalan kedua yang menjadi fokus Kejari adalah ketimpangan mencolok antara NJOP dan harga pasar tanah di sejumlah kawasan wisata. NJOP adalah dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Idealnya, NJOP harus mencerminkan nilai wajar suatu objek pajak, meskipun seringkali di bawah harga pasar. Namun, di Lombok Tengah, selisih antara keduanya telah mencapai tingkat yang sangat ekstrem. Dampak Finansial bagi Kas Daerah Alfa Dera memberikan contoh konkret: masih terdapat tanah di kawasan wisata yang memiliki harga pasar sekitar Rp 2 juta per meter persegi, sementara NJOP-nya masih berada di kisaran Rp 20 ribu per meter persegi. "Selisih yang sangat jauh ini perlu dievaluasi. Ketika harga pasar meningkat tajam, tetapi NJOP tidak bergerak secara proporsional, potensi penerimaan daerah ikut terdampak," tambahnya. Selisih 100 kali lipat ini menunjukkan bahwa pemerintah daerah kehilangan potensi pendapatan yang sangat besar dari PBB dan BPHTB. Misalnya, untuk transaksi jual beli tanah seluas 1.000 meter persegi dengan harga pasar Rp 2 miliar, jika NJOP hanya Rp 20 juta, maka BPHTB yang dibayarkan akan jauh lebih rendah dari yang seharusnya. Padahal, PBB dan BPHTB merupakan salah satu komponen penting dalam PAD yang dapat digunakan untuk membiayai pembangunan infrastruktur, pendidikan, kesehatan, dan pelayanan publik lainnya. Tantangan Pembaruan NJOP yang Adil Evaluasi NJOP secara berkala adalah amanat undang-undang, namun pelaksanaannya seringkali menghadapi tantangan. Proses pembaruan NJOP membutuhkan data yang akurat mengenai transaksi pasar, survei lapangan, dan analisis yang komprehensif. Selain itu, keputusan untuk menaikkan NJOP seringkali sensitif secara politik karena dapat memicu keberatan dari wajib pajak. Namun, Kejari menegaskan bahwa penyesuaian NJOP tidak boleh membebani masyarakat kecil. "Penyesuaian sebaiknya difokuskan pada lahan bernilai ekonomi tinggi yang dikuasai badan usaha atau korporasi. Sedangkan petani, nelayan, pelaku UMKM, pengrajin, dan pemilik homestay lokal perlu memperoleh kebijakan yang melindungi mereka," jelas Alfa Dera. Pendekatan yang adil dan berkeadilan ini penting untuk memastikan bahwa beban pajak tidak jatuh pada mereka yang paling rentan. 3. Konsentrasi Transaksi Pertanahan: Sorotan terhadap Praktik Notaris/PPAT Permasalahan ketiga yang disoroti adalah tingginya konsentrasi transaksi pertanahan pada segelintir Notaris dan PPAT. Dengan 80% transaksi ditangani oleh kurang dari tujuh Notaris/PPAT, dan satu Notaris bahkan menangani 40%, ini menimbulkan kekhawatiran serius mengenai transparansi, kompetisi, dan potensi penyalahgunaan wewenang. Implikasi Etis dan Transparansi dalam Proses Hukum Notaris dan PPAT adalah pejabat publik yang memiliki peran vital dalam menjamin kepastian hukum transaksi pertanahan. Mereka bertanggung jawab untuk memastikan bahwa setiap akta yang mereka terbitkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan mencerminkan kehendak para pihak secara sah. Konsentrasi transaksi yang sangat tinggi pada segelintir pihak dapat menimbulkan beberapa implikasi negatif: Potensi Konflik Kepentingan: Notaris/PPAT mungkin menghadapi tekanan atau insentif untuk memfasilitasi transaksi tertentu yang mungkin tidak sepenuhnya transparan atau menguntungkan pihak-pihak tertentu. Kurangnya Pengawasan: Jika sebagian besar transaksi terpusat, pengawasan terhadap praktik mereka menjadi lebih sulit, membuka celah bagi praktik-praktik yang tidak sesuai prosedur. Ketergantungan dan Monopoli: Investor atau pengembang mungkin merasa terpaksa untuk menggunakan jasa Notaris/PPAT tertentu, mengurangi pilihan dan menciptakan lingkungan yang kurang kompetitif. Memfasilitasi Praktik Ilegal: Tanpa pengawasan yang ketat, konsentrasi ini bisa menjadi jalur untuk memfasilitasi penggunaan perusahaan cangkang atau skema nominee lainnya, seperti yang disinyalir oleh Kejari. Mencegah Praktik Monopoli dan Kolusi Putri Ayu Wulandari menekankan pentingnya prinsip kehati-hatian bagi setiap Notaris dan PPAT dalam menjalankan kewenangannya. "Prinsip kehati-hatian harus menjadi pedoman setiap Notaris dan PPAT dalam menjalankan kewenangannya," ujarnya. Hal ini menggarisbawahi perlunya peningkatan pengawasan dari instansi terkait, seperti Majelis Pengawas Notaris dan Badan Pertanahan Nasional (BPN), serta pentingnya penegakan kode etik profesi secara ketat. Kejari juga mengingatkan para pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) agar segera memanfaatkan tanah sesuai tujuan pemberian hak. Tanah yang sengaja ditelantarkan berpotensi dikenai penertiban sesuai ketentuan yang berlaku. Ini adalah upaya untuk mencegah spekulasi lahan dan memastikan bahwa tanah digunakan secara produktif untuk pembangunan. Tanggapan Resmi dan Seruan Kehati-hatian dari Kejari Kejaksaan Negeri Lombok Tengah, melalui Kepala Kejari Putri Ayu Wulandari dan Kasi Intel Alfa Dera, tidak hanya menyoroti masalah tetapi juga menawarkan visi solusi. Putri Ayu Wulandari menegaskan bahwa penataan administrasi pertanahan, evaluasi NJOP yang berkeadilan, serta pengawasan terhadap praktik penguasaan lahan merupakan bagian integral dari upaya memperkuat PAD. "Penerimaan tersebut, harus kembali kepada masyarakat melalui pembangunan desa, peningkatan pelayanan publik, dan penguatan ekonomi lokal sehingga pariwisata benar-benar memberi manfaat bagi warga di sekitar kawasan wisata," jelasnya. Pernyataan ini menunjukkan komitmen Kejaksaan untuk memastikan bahwa pendapatan yang diperoleh dari sektor pariwisata dan pertanahan benar-benar memberikan dampak positif bagi kesejahteraan masyarakat Lombok Tengah secara luas. Peringatan terhadap Penelantaran HGB Peringatan terhadap penelantaran HGB merupakan langkah proaktif untuk mencegah tanah produktif tidak dimanfaatkan, yang pada akhirnya dapat menghambat pembangunan dan merugikan ekonomi lokal. Tanah HGB diberikan untuk tujuan tertentu dan dalam jangka waktu terbatas. Jika tidak dimanfaatkan, negara memiliki hak untuk menertibkannya. Ini juga merupakan upaya untuk mengurangi spekulasi lahan, di mana pihak-pihak tertentu membeli HGB hanya untuk menahan tanah dan menunggu kenaikan harga. Prinsip Keadilan dalam Penyesuaian NJOP Penekanan pada penyesuaian NJOP yang adil, dengan fokus pada lahan bernilai ekonomi tinggi yang dikuasai korporasi dan perlindungan bagi masyarakat kecil, menunjukkan pendekatan yang berimbang. Ini penting untuk mendapatkan dukungan publik dan menghindari gejolak sosial akibat kebijakan perpajakan. Keadilan dalam penetapan NJOP akan memastikan bahwa mereka yang paling diuntungkan dari kenaikan nilai tanah juga memberikan kontribusi yang proporsional kepada daerah. Reaksi Pihak Terkait dan Langkah ke Depan Temuan Kejaksaan ini diperkirakan akan memicu reaksi dan langkah-langkah konkret dari berbagai pihak terkait. Komitmen Pemerintah Daerah dan BPN Pemerintah Daerah Lombok Tengah, melalui dinas pendapatan daerah dan Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD), kemungkinan besar akan merespons dengan membentuk tim khusus untuk mengevaluasi ulang NJOP di kawasan wisata. Kolaborasi dengan Kantor Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Lombok Tengah juga akan menjadi kunci, mengingat BPN memiliki data lengkap mengenai kepemilikan dan transaksi tanah. BPN dapat memperketat verifikasi data pendaftaran tanah, termasuk identifikasi beneficial ownership, serta meningkatkan pengawasan terhadap praktik PPAT. Peran Asosiasi Profesi Notaris/PPAT Ikatan Notaris Indonesia (INI) dan Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT) di tingkat daerah diharapkan akan mengambil langkah-langkah internal untuk memperkuat kode etik profesi dan meningkatkan pengawasan terhadap anggotanya. Penegasan kembali prinsip kehati-hatian, transparansi, dan independensi dalam menjalankan tugas akan menjadi prioritas. Sanksi tegas dapat diberikan kepada anggota yang terbukti melanggar kode etik atau terlibat dalam praktik ilegal. Implikasi Luas: Menuju Pariwisata Berkelanjutan yang Berkeadilan Permasalahan yang diungkap oleh Kejaksaan ini memiliki implikasi yang sangat luas, tidak hanya pada aspek hukum dan ekonomi, tetapi juga sosial dan lingkungan. Membangun Ekosistem Investasi yang Sehat Dengan mengatasi masalah perusahaan cangkang dan spekulasi lahan, Lombok Tengah dapat membangun ekosistem investasi yang lebih sehat, menarik investor yang serius dan berkomitmen pada pembangunan jangka panjang. Ini akan menciptakan lapangan kerja yang lebih stabil dan mendorong pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan, bukan hanya keuntungan sesaat dari spekulasi tanah. Perlindungan Hak-hak Masyarakat Lokal Perlindungan bagi petani, nelayan, pelaku UMKM, dan pemilik homestay lokal melalui kebijakan NJOP yang berkeadilan adalah krusial. Ini akan mencegah marginalisasi masyarakat adat dan lokal dari tanah mereka sendiri akibat lonjakan harga dan tekanan pembangunan pariwisata. Keterlibatan aktif masyarakat dalam proses perencanaan dan pengambilan keputusan terkait pertanahan juga harus ditingkatkan. Sinergi Lintas Sektor untuk Tata Kelola Pertanahan Optimal Penyelesaian masalah ini membutuhkan sinergi dan koordinasi lintas sektor yang kuat antara Kejaksaan, Pemerintah Daerah, BPN, Kantor Pelayanan Pajak, asosiasi profesi Notaris/PPAT, serta partisipasi aktif dari masyarakat. Pembentukan tim kerja multi-stakeholder yang berfokus pada reformasi tata kelola pertanahan, digitalisasi data pertanahan, dan penegakan hukum yang tegas akan menjadi langkah penting. Transparansi dalam data kepemilikan tanah dan transaksi juga harus ditingkatkan untuk mencegah praktik ilegal. Penutup Sorotan tajam dari Kejaksaan Negeri Lombok Tengah terhadap tiga persoalan krusial di sektor pertanahan ini merupakan alarm penting bagi semua pihak. Keberhasilan Lombok Tengah dalam mewujudkan pariwisata berkelanjutan yang berkeadilan sangat bergantung pada kemampuan untuk mengatasi tantangan ini. Dengan tata kelola pertanahan yang transparan, adil, dan berpihak pada kepentingan umum, potensi ekonomi dari sektor pariwisata dapat dioptimalkan secara maksimal, dan manfaatnya benar-benar dapat dinikmati oleh seluruh lapisan masyarakat, bukan hanya segelintir pihak. Upaya kolektif dan komitmen politik yang kuat menjadi kunci untuk mewujudkan visi ini, memastikan bahwa pertumbuhan pariwisata di Lombok Tengah sejalan dengan prinsip keadilan dan keberlanjutan. Post navigation Pencarian Intensif Pemancing Hilang di Perairan Pantai Selong Belanak Lombok Tengah: Tim SAR Gabungan Hadapi Kendala Cuaca Ekstrem
